売主の個人所有となっている事業継続のために必要な不動産の賃料の考え方について

医院継承（承継）、クリニック売買、医療法人M＆Aのメディカルプラスです。本日は「売主の個人所有となっている事業継続のために必要な不動産の賃料の考え方について」というテーマについてお伝えいたします。

売主が不動産を所有しているクリニックの継承方法

クリニックの開設主体が医療法人の場合、クリニックが開業している土地建物は医療法人の売主である理事長が個人で所有し、売主から医療法人に賃貸しているというケースが多々あります。
このような運営をしている医療法人のM＆Aを行う場合、医療法人の経営権と売手個人が所有している不動産を一緒に譲渡・売却することもあります。一方で医療法人の経営権は譲渡しても、不動産は売却せず売手が所有し続けることもあります。

後者の場合、買手は医療法人を継承したあとも、医療法人から売手へ継続的に賃料を支払う必要があります。
この際に医療法人から売主に支払われている賃料が近隣相場より割高に設定されていることがあります。なぜかというと、今までは売手個人と医療法人間での賃貸借契約だったため、名義上の契約当事者は異なっても、実質的には同一であるため、売手の判断により賃料設定は自由に決めることが出来ました。
そのため賃料の算出根拠が近隣の賃料相場の基準ではなく、医療法人の利益（法人税）と売手の個人所得（所得税）のバランスを考慮して賃料を決めているためです。
（※医療法人から理事長個人へ支払う賃料が近隣相場より高い場合は、利益相反行為にあたり医療法に抵触する可能性がありますが、本ブログ記事では主旨が異なるため、医療法における利益相反に関する観点は考慮せずにお伝え致します。）

こうした賃料設定になっている案件の場合、買手から賃料見直しの交渉が入るケースが多いです。事前にアドバイザーが売手の賃料減額に対する意向を確認しておき、売手が減額に応じてもらえる場合は双方の合意できる賃料設定を決めていきます。一方、近隣相場より高めの賃料設定になっていても、売手が賃料の減額はしたくないという場合、貸主の意向である以上、そこは買手側の経営判断になります。

対象事業が近隣相場より割高な賃料を払っていても十分利益が出ていて、かつそれが継承後も継続できる見込みがあれば、それは必要コストとして割り切って継承するという判断もあると思います。一方、十分な利益が出ていたとしても、割高な賃料を払ってまで継承はしないという判断もあるかと思います。

医院継承の判断は収益力をベースに

当社としては、医院継承を判断する基準は利益ベースで考えられた方が良いのではないかとは思います。たとえ固定費が安く、医療機器や内装などの設備が新しくても利益が出ていなければ、継承するメリットはありません。一方、家賃が割高で、設備が古くてもそれを織り込んだうえで十分な利益が出ているのであれば継承するメリットはあるのではないかと思います。

後は開業されるドクター自身が、経営者として、医師としてどこに重きを置くか？という判断になるのではないかと思います。
当社では無料相談を実施しております。医院継承（承継）、クリニック売却買収、医療法人M＆Aをお考えの方はこちらより【✉お問合せ】お気軽にお問い合わせください。